[스크랩] 경매강의20 권리분석의 필요성

권리분석을 해야 하는 이유는...

경매에 나온 물건에 대한 권리관계의 진정성과 법률적 가치를 조사 확인하여 부동산 취득을 안전하게 하기 위함이고, 경매에 나온 물건의 하자로 인한 경제적 또는 행정적 부담을 명확히 파악하여 추가비용 발생을 방지 하기 위함이다.

내가 낙찰 받고자 하는 금액 이외의 추가 비용이 발생하지 않으면서 경매 물건에 대한 소유권을 취득하려면 철저한 권리분석이 필요하다.

 

권리분석은 법률적 측면에서만 하자를 찾는 것이 아니라, 경제적 측면의 하자도 고려 하여야 한다.

 

권리분석의 개괄적 절차는

1. 우선 말소기준권리를 찾는다.

2. 최우선변제를 받을 소액임차인 존재 유무를 확인한다.

3. 대항력이 있는 임차인을 확인 한다.

4. 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지 확인한다.

5. 경매신청자에게 무잉여가 되지 않는지 확인한다.

6. 배당 신청 유무를 확인한다.

7. 법정지상권. 분묘기지권. 유치권. 공유물 지분 등 기타의 제반 부담해야 할 파생적 권리들을 확인한다.

 

권리분석을 하는 개괄적 절차는 위와 같은데 구체적으로 어떤 권리들이 분석되어야 하는가...

말소기준권리, 임차인 존재 유무, 임차인의 대항력 유무, 임차인의 확정일자 유무, 임차인의 배당신청여부, 등기된 임차권 유무, 강제경매인지 임의경제인지 여부, 말소기준권리기준으로 소멸되는 권리인지 인수해야 하는 권리인지 여부, 전세권등기여부, 전세권자의 임의경매신청과 배당의 자동인정 여부, 유치권 신고 여부, 신고되지 아니한 유치권 존재 여부, 법정지상권 성립 여부, 관습법상 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물, 수목포함, 법면부지, 토지미등기, 맹지 여부, 주위토지통행권 성립 여부, 선순위가등기 존재 여부, 선순위가처분 존재 여부, 예고등기 존재 여부, 매각불허가 될 가능성 여부, 매각불허가신청(매각허가에 대한 이의신청)이 가능할 지의 여부, 매각허가결정에 대한 즉시항고 가능 여부, 농지취득증명원 제출 여부, 인도명령 대상의 존재가능 여부, 명도소송까지 가야 할지 여부, 분묘기지권 성립 여부, 공유물지분경매인지 여부, 기타 등등

 

위와 같이 권리분석은 말처럼 간단하지가 않다.

세부적인 강의는 각각의 제목을 따로 정하여

해당 파트에서 각론으로 강의를 하겠다.

 

권리분석을 하는 이유는 다시 한번 언급하지만, 등기부상의 권리가 또는 등기부에 기재되어 있지 아니한 권리가 나에게 어떤 부담이 될지를 파악하여 내가 예상하고 감수할 정도의 최대한 투명화된 금액으로 법원경매를 통해 물건의 소유권을 취득하기 위함이다.

 

누르시는 분께 행운이 ^^; 

 

Written By

Real Estate Agent

N S C

 

출처 : 경매 부동산 정보센터

글쓴이 : 명탐정 원글보기

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