[스크랩] 경매강의18 대항력과 우선변제

1. 대항력에 관하여...

확정일자는 다른 강의에서 상세히 기술 하였으니 참고하시기 바란다.

 

임차인의 입장에서는 대항력이 반드시 있어야 한다. 왜냐하면 사회.경제적으로 상대적 약자이니까 그렇다.

그래서

주택임대차보호법 제3조1항에서 특별히 임차인에게 대항력을...

같은 법 제3조2항에서 우선변제에 관하여 법률 규정으로 두고 있다.

반대로,

매수인[낙찰자]입장에서는 대항력 있는 물건을 받으면 낭패하기 쉽상이므로 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건이라면 신중하게 권리분석하여 입찰에 참여해야 한다.

 

"대항력은 임차인과 낙찰자[새 집주인]의 관계이고,

우선변제는 임차인과 채권자[등기부상의 권리자들]와의 관계인데 여기서 채권자란 등기부에 등재되어 있는 권리자들을 말한다.

이들 채권자와의 경합에서 우선변제를 받으려면 배당에 참가하여야 하고 배당에 참가하기 위해서는 확정일자가 필요한 것이다.

※ 확정일자가 있어야 배당에 참가할 수 있고 배당에 참가해야 우선변제를 받을 수 있다

 

대항이란 약자가 강자에게 무력이나 침탈로부터 자신을 보호하기 위하여 저항한다는 개념이 있는 뉘앙스의 단어 이듯이...

대항력이란

강자에 해당 할 수 있는 집주인으로부터 사회.경제적 상대적 약자인 임차인에로의 횡포로부터 임차인을 보호하기 위하여

임차인에게 주어진 힘이다.

무조건 힘을 주는 게 아니라 ①주택의 인도와 ②주민등록 이라는 대항요건을 갖추면 주민등록한 다음날부터 등기부에 등기 없이도 대항력을 준다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

민법에는 물권과 채권이 있는데 사실 임대차 관계는 사인간의 사적인 계약인 관계이므로 물권관계가 아닌 채권관계에 해당한다.

본래 등기부에 기재 되는 근저당이라던가 전세권 등은 물권으로서 등기부에 기재된 순서에 따라서

즉, 등기부의 기재 선후에 의해 순위가 정해지는데...

임대차 계약은 물권이 아니라 채권인데도 불구하고, 그리하여 등기부에 기재도 되지 못하는데도 불구하고, 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위하여

①주택의 인도와 ②주민등록이라는 2가지 대항요건만 갖추면 등기부상에 기재 없이도 새로운 집주인에게 대항 할 수 있는 힘.

즉, 임차보증금을 다 받을 때까지는 임대계약기간이 다 끝나더라도 집을 비워 주지 않고 계속 사용할 수 있도록 대항하게 할 수 있는 힘을

주택임대차보호법에서 법률 규정으로 임차인에게 주었다.

이것이 바로 대항력이다.

 

2. 우선변제에 관하여...

우선변제는 매각대금을 배당 할 때 임차인이 배당에서 후순위권리자들보다 우선하여 변제 받을 수 있다는 의미이다.

우선변제를 받으려면 배당에 참여해야 하고 배당을 받기 위해서는 확정일자가 있어야 한다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

바로 위에서 말한 대항요건을 갖춘 임차인이 주민센터에 가서 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 놓았다면 경매의 최종단계인 배당에 참가할 수가 있게 된다. 이게 바로 확정일자의 역할...

즉, 확정일자는 배당에 참가 할 수 있게 해준다 라는 사실을 먼저 인지해야 한다.

대항력과 확정일자 어느 하나라도 갖추어 있지 못하면 배당에 참가 할 수가 없다.

배당에 참여 하려면 ①주택의 인도 + ②주민등록 + ③확정일자 가 있어야 함을 이제는 명확히 알게 되었다.

 

그럼 우선변제의 의미는?

최고가매수인이 매각대금을 완납하면 1개월 이내에 배당절차가 진행 되는데 배당에서 채권자들이 각자의 권리대로 배당금을 받아 갈 때 임대차계약관계는 물권이 아닌 채권관계임에도 불구하고 또한 등기부에 기재도 되어 있지 못하는 처지임에도 불구하고 확정일자가 있음으로 인해 배당에 참여 할 수가 있게 되고, 확정일자의 날짜와 등기부상의 권리들의 날짜를 비교하여 만약 확정일자의 날짜가 빠르다면 임대차관계인 채권적 권리가 감히 물권적 권리들을 제치고 배당순위에서 우선적으로 배당을 받게된다.

그리하여 먼저 받을 수 있다는 의미로 우선변제라고 한다.

임대차계약서상에 확정일자 자체의 존부는 배당에의 참가 가능성을 의미하고 확정일자상의 날짜는 배당 순위를 결정한다.

누르시는 분께 행운이 함께 하기를^^;

 

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REAL ESTATE AGENT

N S C

출처 : 경매 부동산 정보센터

글쓴이 : 명탐정 원글보기

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