[스크랩] 경매강의22 전세권설정과 법원경매

전세권설정과 법원경매

전세권에 대한 기본 지식부터...

 

전세권설정자 = 집주인

전세권자 = 전세금을 지급하고 전세를 얻은 자

전세권설정 = 전세권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의 즉, 주인과의 합의가 필요하고, 전세금의 지급 및 전세권 설정등기가 있어야 함. 그러므로 통상 전세권설정이라는 단어에는 등기부에 등기한다는 관념이 있게 된다.

 

우리가 보통 집을 전세로 얻었다고 하면 전세권을 갖고 있는 것인가?

아니다.

전세권설정을 하여 등기부에 등기를 하여야 전세권이 된다.

등기하면 등기부등본상에 전세권설정이 표시되므로 물권적 권리를 행사 할 수 있게 된다.

그럼 등기부에 등기를 하지 않은 전세는 무엇인가?

전세권이 아니라 일명 채권적 전세라고 하는 것이다. 전세권이 아니므로 경매에서는 더 이상 전세권으로 대접 받지 못하여 권리로서 보호 받는 힘이 약해 진다.

이러한 경우에는 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만 특별히 "주택임대차보호법"상의 주택의 임차권으로 취급되어 보호를 받는다.

요점은 경매에서 전세권을 행사하려면 반드시 전세권설정등기를 해야 한다는 점이다.

 

1. 전세권설정은 누가 할 수 있는가?

전제조건은 주인과 전세권설정합의를 해야 한다는 것이다.

임대차계약에서의 확정일자는 주인의 동의 필요 없이 임차인이 주민센터에 가서 확인날자 도장만 받으면 되는 것과는 차이가 난다.

전세권설정 성립요건은 주택에 이사 들어 오기 전이더라도 다시 말해서, 주택의 인도 전 이더라도 등기가 있으면 전세권은 성립되므로 임차인의 대항력의 필수불가결한 요소인 주택의 인도는 전세권 성립에는 필요는 없으나,

말소기준권리보다 선순위 전세권자가 배당을 신청하면 전세권은 배당을 받음과 동시에 소멸되는데 배당금이 부족하다면 새 집주인에게 임차인의 지위로서 대항해서 부족한 금액을 보완할 수도 있으므로 대항력의 요소인 주택의 인도는 결국 필요한 요소이다.

첫째, 본인이 직접 전세권설정을 할 수 있다.

단점은 경험도 없고 절차가 복잡해서 시간이 많이 걸릴 수 있다.

장점은 법무사수수료를 아낄 수 있다.

둘째, 법무사를 통해서 전세권설정을 할 수 있다.

단점은 법무사수수료 비용이 발생한다.

장점은 간편하다.

 

2. 전세권설정등기의 신청과 등기사항은?

본인이든 법무사를 통하든 경매에서 전세권으로서의 권리를 주장하기 위해서는 등기소에 전세권설정 등기를 해야 한다.

부동산등기규칙 제128조(전세권설정등기의 신청) ① 전세권설정 또는 전전세(轉傳貰)의 등기를 신청하는 경우에는 법 제72조제1항제1호부터 제5호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.

부동산등기법 제72조(전세권 등의 등기사항)

① 등기관이 전세권설정이나 전전세(轉傳貰)의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터 제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

1. 전세금 또는 전전세금

2. 범위

3. 존속기간

4. 위약금 또는 배상금

5. 「민법」 제306조 단서의 약정

6. 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

② 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정의 등기를 하는 경우에는 제78조를 준용한다.

※ 부동산등기법 제48조(등기사항) 참고

① 등기관이 갑구 또는 을구에 권리에 관한 등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 순위번호

2. 등기목적

3. 접수연월일 및 접수번호

4. 등기원인 및 그 연월일

5. 권리자

 

3. 전세권설정 비용은?

등록세 Plus 교육세 Plus 인지대 Plus 법무사수수료

1억원 정도의 전세권설정을 할 경우 법무사수수료 포함하여

통상 40만원 정도로 생각하면 된다.

 

4. 전세권의 성립과 내용은?

제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.  <개정 1984.4.10>

②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

물권으로서의 전세권이 성립하려면 등기가 성립요건인데 만약 전세권등기를 하지 않았다면

즉, 미등기전세권자는 채권적 전세로 취급되어 "주택임대차보호법"상의 임차인으로서의 지위로 보호를 받게 됨을 위에서 언급하였다.

전세권자로서가 아니라 임차인으로서 보호 받기 위해서는 임차인에게 필요한 대항력 등의 필수사항이 갖추어져야 보호를 받는다.

농경지가 아니라면 1필의 토지 일부 또는 건물의 일부에도 전세권을 설정할 수 있다. 다만 부동산의 일부가 전세권의 목적이 된 때에는 등기신청서에 그 도면을 첨부하여야 한다.

 

5. 전세권의 존속기간은?

민법 제312조(전세권의 존속기간)

① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.

②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

참고로, 전세권은 존속기간의 정함이 있든 없든 간에 당사자의 합으로 갱신 할 수 있다.

 

6. 전세권의 갱신은?

민법 제312조

③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

당사자간의 약정에 의한 갱신임. 갱신등기 필요함

 

④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

당사자간의 약정에 의한 갱신이 아닌 법률의 규정에 의한 갱신임. 갱신등기 불필요함

  

7. 전세권으로 경매를 신청할 수 있는가?

민법 제318조(전세권자의 경매청구권)

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

원칙은

전세권이 건물전부에 설정된 경우에 한하여 전세권으로 임의경매를 신청 할 수 있다.

단, 건물일부에 전세권이 설정된 경우는 건물전부를 임의경매 신청할 수는 없고 전세금반환청구의 소를 제기 한 후 판결문으로 전세목적물 및 토지까지 강제경매를 신청하여 순위에 따라 배당 받을 수 있다.

 

이 말의 의미는 3층 건물이 모두 집주인 것이고 그 중 일부인 2층만 전세권을 설정하고 전세권 등기를 한 전세권자는 원칙적으로 3층 건물전체를 통채로 경매신청 할 수 없다. 건물의 일부인 2층만을 가지고 건물전체를 통채로 경매신청할 수는 없기 때문이다.

건물일부에 전세권이 설정된 경우에 건물전부를 임의경매 신청할  수는 없지만, 타인이 신청한 경매사건에서 건물전부의 매각대금으로부터는 변제 받을 수 있다.

참고로

아파트와 같은 집합건물은 전유부분에 대한 소유권을 취득하면 대지권에 대한 소유권도 동시에 취득하는 것이므로 전유부분에만 설정된 전세권은 대지권에도 당연히 미치게 되고 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에서 구분소유자의 대지사용권과 전유부분을  분리하여 처분할 수 없고 공유부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따른다고 규정하고 있으므로 전세권자는 아파트의 건물부분과 토지부분 모두에서 배당 받을 수 있다.

 

지금 우리는 전세권에 관한 전반적 성질을 논할 것이 아니라 경매에서 전세권이 어떤 역할을 하는 지를 분석해야 하므로

경매에서 전세권의 역할을 살펴 보기로 한다.

 

8. 전세권의 우선변제권은?

민법 제303조 (전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권 [선순위 전세권]

원칙은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다. 단, 첫 매각기일 이전까지 배당요구[채권계산서 제출]를 하였으면 배당 받고 소멸한다.

만약, 임차인으로서의 대항력이 있으면 전세권을 통해 배당 받지 못한 나머지 금액을 매수인[낙찰자]에게 주장할 수 있다.

전세권자로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 주택임차인으로서 우션변제를 받을 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이기 때문이다. 그러므로 선순위 전세권자가 경매에서 배당요구를 하였는지 대항력이 있는지 등을 세밀히 분석하여야 한다.

참고로, 1998년 대법원 97마2935 판례에 의하면 선순위 전세권자가 건물낙찰 가격으로 전세금 전액을 충족시키지 못한다면 낙찰허가를 하지 않는 것이 정당하다라는 판결도 있다.

 

말소기준권리보다 나중에 설정된 전세권 [후순위 전세권]

전세금 전액을 배당 받지 못하고 전세권도 소멸해 버린다.

 

선순위인 전세권자가 경매를 신청한 경우

건물전체에 설정된 선순위 전세권자가 임의경매를 신청하였다면 선순위 전세권 자체가 말소기준권리가 되고 전세권 이후의 권리들은 경매로 인하여 모두 소멸 된다.

이 경우는 임의경매신청 자체가 배당을 원한 것이므로 따로 배당요구를 따로 신청할 필요가 없다.

만약 건물일부에 설정된 선순위 전세권이라면 임의경매를 신청할 수가 없음을 위에서 언급하였다.

아파트나 다세대 등 집합건물은 전세권이 건물에만 설정되어도 대지까지 함께 움직이는 것도 위에서 언급하였다.

 

손가락을 누르면 행운이 슬며시 옵니다. ^^;

                                           

Written By

Real Estate Agent

N S C

출처 : 경매 부동산 정보센터

글쓴이 : 명탐정 원글보기

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