[스크랩] 경매강의16 법원경매 매각불허가 신청

 

 

1. 매각불허가 신청(매각허가에 대한 이의신청)의 의미

최고가매수인이 "매각불허가 신청"을 하려면 민사집행법 제121조 제1호부터 제7호까지의 "매각허가에 대한 이의신청"으로 열거된 내용을 알고 있어야 한다.

왜냐하면,

민사집행법 제123조에서 '매각의 불허'라는 타이틀로 '매각을 허가하지 아니한다.'라고 표현하고 있을 뿐이지 다른 법조문 그 어디에도 "매각불허가 신청"이라는 단어는 보이지 않는다.

이 말은 곧 "매각불허가 신청"이란 조문은 없고 우리가 알고자 하는 "매각불허가 신청"의 사유는 곧 "매각허가에 대한 이의신청"이다.

매각불허가 신청 = 매각허가에 대한 이의신청

 

2. 매각불허가 신청(매각허가에 대한 이의신청)의 사유

법조문을 통해 매각불허가 신청사유(매각허가에 대한 이의신청사유)를 먼저 보도록 하자.

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

3. 매각불허가 신청(매각허가에 대한 이의신청)의 절차

매각불허가 신청 즉, 매각허가에 대한 이의신청을 하려면  매각허가가 떨어 지기 전에 해야 하는 것이므로 매각기일->매각결정기일 이렇게 진행되는 과정 중에서 매각기일[낙찰일]로 부터 매각결정기일[매각에 대한 허가 또는 불허가를 결정하는 날]사이에 신청하여야 한다.

즉, 매각기일로부터 7일 후에 매각결정기일이 통상 잡히므로 매각기일로부터 7일 이내에 "매각허가에 대한 이의신청"을 하여야 한다.

 

그렇다면 왜 매각기일[낙찰일]로 부터 7일 이내에 매각허가에 대한 이의신청[매각불허가 신청]을 해야 하는 이유는 무엇일까?

 

이 말은 곧 더 기다렸다가 즉시항고를 해도 될 터인데 굳이 "매각허가에 대한 이의신청"을 서둘러 해야 하는 이유이기도 하다.

첫째, 매각불허가가 떨어지면 입찰보증금(매수신청보증금)을 되돌려 받을 수 있지만 매각허가가 떨어질 경우는 매각허가를 원치 않았으므로 매각대금의 납입을 하지 않게 될 것이고 결국에는 입찰보증금(매수신청보증금)이 몰수 될 것이기 때문이다.

둘째, 매각불허가를 받게 되면 즉시항고의 과정으로 가지 않음으로 인해서 항고보증금이 추가로 필요치 않은 이유도 된다.

 

다시 한번 풀어서 살펴 보자면,

매각기일로부터 7일 이내에 매각불허가 신청이 받아 들여져서 매각결정기일에 매각불허가결정이 나면 최저매각가격의 10%에 해당 되는 입찰보증금(매수신청보증금)을 돌려 받을 수 있다.

하지만 매각기일로부터 7일이 도과되고 매각결정기일이 되어 매각허가결정이 나버리면 이제는 매각불허가 신청[매각허가에 대한 이의신청]을 할 수 없고 즉시항고라는 방법을 택해야 한다. 즉시항고를 하려면 위에서 언급한 민사집행법 제121조 제1호부터 제7호까지의 사유가 마찬가지로 있어야 한다. 즉, 즉시항고를 하기 위해서도 매각허가에 대한 이의신청사유와 똑같은 사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있고 더군다나 즉시항고를 하기 위해서는 항고보증금도 필요하다.

 

4. 매각허가여부에 대한 즉시항고

먼저 법조문을 통해 매각허가여부에 대한 항고를 알아 보자

민사집행법 제130조(매각허가여부에 대한 항고) ※ 우리가 논의하려고 하는 즉시항고를 의미한다.

① 매각허가결정에 대한 항고는 이 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다.

② 중략

③ 매각허가결졍에 대하여 항고을 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

④ 항고를 제기하면서 항고장에 제3항의 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다.

⑤ 제4항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자 및 소유자가 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

⑦ 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액에 대하여는 돌려 줄것을 요구할 수 없다. 다만, 보증으로 제공한 유가증권을 현금화하기 전에 위의 금액을 항고인이 지급한 때에는 그 유가증권을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

⑧ 항고인이 항고를 취하한 경우에는 제6항 또는 제7항의 규정을 준용한다.

 

5. 즉시항고의 기간

먼저 이해를 돕기 위해서 매각불허가 신청기간 즉, 매각허가에 대한 이의신청기간과 즉시항고할 수 있는 기간을 도식으로 살펴 본다.

 

매각기일------------7일간----------매각결정기일-----------------7일간----------------매각허가결정확정

(낙찰일)    매각불허가 신청기간      (매각허부결정일)    매각허가결정에 대한 즉시항고기간  (즉시항고 없으면 매각허가결정이 확정됨)

 

계속해서 논의의 중심이 된 즉시항고에 대해서 알아보자.

 

매각허가에 대한 이의신청기간[일명 매각불허가 신청기간]이 도과되면 위에서 말한 대로 이제는 즉시항고라는 절차를 밟아야 하는데, 즉시항고를 하기 위해서는 위의 민사집행법 제130조 제1항의 규정에 따라 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있고, 제3항에서는 항고를 하기 위해서는 매각대금[여기서의 매각대금은 최저매각대금이 아닌 최고가매수인이 써 내어 낙찰된 금액을 말한다]의 10%에 해당하는 항고보증금을을 공탁하여야 한다. 참고로 매각허가에 대한 이의신청을 할 때에는 항고보증금 같은 금전의 공탁이 필요치 않았음은 당연히 알 것이고 오히려 입찰보증금10%를 반환받기 위한 과정이었음 알 것이다.

더나아가 채무자 및 소유자가 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 채무자 및 소유자가 공탁한 항고보증금은 몰수되고 한푼도 돌려 받지 못하게 되고 채무자 및 소유자 이외의 사람이 항고를 제출하여 기각되면 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자[연20%의 비율에 의한 이자]부분에 대해서는 돌려 줄 것을 요구할 수 없다.

채무자 및 소유자가 제기한 즉시항고가 기각 되었을 때 항고보증금을 몰수 하는 이유는 경매진행절차를 지연시키기 위한 의도를 가진 채무자 및 소유자가 가급적 없도록 경매진행을 원할히 하기 위함이다.

 

6. 매각불허가에 관한 총체적 분석

매각불허가결정이 신청에 의해서만 매각불허가결정이 나오는 것이 아니므로 즉, 법원의 직권으로도 매각불허가결정이 나오므로

매각불허가 사유에 대하여 전반적으로 알아 보고 정리해 보자.

 

매각불허가결정이 나오는 경우의 수

1. 민사집행법 제121조의 매각허가에 대한 이의신청[= 일명 매각불허가 신청]으로 가능하다.

    "매각허가에 대한 이의신청"으로...

2. 민사집행법 제121조의 매각허가에 대한 이의신청 사유가 있을 때는 법원의 직권으로도 가능하다.

    법원의 직권으로도......

3. 민사집행법 제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)의 과잉매각인 경우도 법원의 직권으로 가능하다.

   한개의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 불허한다...

4. 민사집행법 제127조(매각허가결정의 취소신청)에 의하면 민사집행법 제121조제6호(천재지변...)에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정

   뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할수 있으므로 결국은 이 경우도 매각불허가가 가능하다.

 

매각불허가 사유가 될 수 있는 경우들

1. 매각물건명세서에는 나타나지 않은 대항력 있는 임차인이 존재 ---제121조제5호

2. 매각결정기일 이전에 매각허가에 대한 이의신청 할 수 있는 사유가 존재 --제121조 조문 모두 해당

3. 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있을 때 --제121조제7호

4. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 --제121조제6호임. 이경우는 최고가매수인이 낙찰불허가를 신청[매각허가에 대한 이의신청] 할 수도 있고, 제127조(매각허가결정의 취소신청)에 의하여 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수도 있다.

부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실의 예.

ex) 부동산에 물리적 훼손이 없다 하더라도 인정 되는 경우로서,

매각물건 명세서상에 선순위 근저당권의 존재로 후순위 가처분이나 후순위 가등기 또는 대항력 없던 임차권이 소멸되는 것으로 보았는데 매각허가결정까지 난 상황에서 선순위 근저당권이 소멸이 되어 가처분이나 가등기 또는 임차권의 대항력이 되살아 나서 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 부동산에 관한 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우에 해당된다.

다른 예로서는 유치권을 볼 수 있겠는데, 매각물건명세서상에서는 유치권에 대한 보고가 없었으나 매각기일 이후 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀진 경우(관련 판례 대법원 2005마643결정 2008마459결정)도 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동된 경우에 해당 한다.

5. 매각결정기일 전 대위변제시 --법원의 직권 또는 이의신청으로

7. 제124조의 과잉매각에 따른 불허가 --법원의 직권으로

8. 채권신청자에게 무잉여가 될 경우 --법원의 직권으로

9. 채무자에게 경매개시결정 송달이 안된 경우 --제121조제7호 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때에 해당

10. 채무자(소유자)가 대리인을 내세우거나, 폭력.회유 등 부정한 방법으로 낙찰 받는 경우 --제121조제3호에 해당

11. 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나, 이해관계인의 합의 없이 매각조건을 변경한 경우

12. 특별매각조건을 지키지 않은 경우 --재경매시 입찰보증금 20% 제출, 농지취득자격증명원의 미제출 등

13. 농지취득자격증명원의 미제출시 --위의 12번 내용중 일부

14. 최고가매수신고인이 매수능력이 없는 경우 --매각대금 미납시 당연 ㅎㅎ

15. 강제집행을 허가 할 수 없거나 집행을 속행 할 수 없는 경우 -- 제121조제1호

16. 경매기일 공고가 법률규정에 위반된 경우 --절차상 중대한 하자

17. 집행법원에서 입찰할 자들에게 매수가격의 신고를 독촉한 후 1시간이 경과되기 전에 경매를 종결한 경우

18. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 선정에 문제가 있는 경우

19. 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금[입찰보증금]을 받지 않고 최고가매수신고인을 정한 경우

20................................................................................

21. 계속해서 더 좋은 예가 있으면 올리도록 하겠다...............

 

대부분의 경매 공부를 하시는 분들이나 최고가매수신고인이 되신 분들이 너무나 알고 싶어 하지만 정리가 되어 있지 않은 것이 매각불허가 신청[매각허가에 대한 이의신청]과 즉시항고에 관한 내용일 것이라서 많은 시간을 할애하여 정리해 보았으니 부족한 점이 있으면 댓글로 알려주시고 격려 또한 부탁드립니다.

 

참고로,

본 장에서는 매각불허가 신청 이라는 제목으로 강의를 하였으나 실제 법조문의 용어는 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조)이므로

다음 강의에서는 매각허가에 대한 이의신청이라는 제목으로 강의를 만들고 다시 이곳을 링크를 걸어야 할 것 같다.

 

아래는 매각불허가 신청서의 샘플을 작성하였으므로 참조하면 이해하는데 도움이 될 것이다.

그리고 이 글의 제일 하단에는 대법원 법원경매정보 싸이트에서 제공하는 '매각허가에 대한 이의신청서'에 대한 서식을 그림으로 첨부시켰으니 또한 참고하면 좋을 것이다.

 

※ 사실, '대법원 법원경매정보' 싸이트에 들어가서 경매지식->경매서식을 찾아보면 '매각불허가 신청서'에 대한 서식은 없고 '매각허가에 대한 이의신청서'서식만 있다. 결국은 '매각불허가 신청서'보다는 '매각허가에 대한 이의신청서'라고 해야 더 합당할 것이다.        

 

아래 손가락을 누르면 행운이 함께~~~

           매각불허가 신청서

사건번호 : 2012타경1234호 부동산 임의(강제)경매

신청인(최고가매수신고인) 홍길동

채권자 : 놀부

채무자 : 흥부

 

신청취지

2012타경1234호 부동산 임의(강제)경매사건에 관하여 최고가매수신고인 홍길동에 대한 매각을 불허한다. 라는 결정을 구합니다.

 

신청이유

위 당사자간 귀원 2012타경1234호 부동산 임의(강제)경매 신청사건 관련하여 2012년 0월 0일 매각기일에 신청인은 최고가의 매수신고를 하고 아직 매각결정기일 전이나 낙찰자에게 대항 할 수 있는 임차인 변강쇠가 매각물건명세서상에 표시되지 않은 점을 발견하였기에 이에 매각불허가 결정을 하여 주시기를 신청합니다.

첨부서류 :

                                2012년 13월 32일

위 신청인(최고가매수신고인)  홍길동(인 또는 서명)

 

대전지방법원  귀중

 

 

아래 그림은 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 제공하는 '매각허가에 대한 이의신청서' 양식 샘플

 

그림 출처 : 대법원 법원경매정보 홈페이지

 

Written By Real Estate Agent N. S. C

출처 : 경매 부동산 정보센터

글쓴이 : 명탐정 원글보기

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