[스크랩] 경매강의31 법원경매 임차권 등기명령

경매강의31 법원경매 임차권 등기명령

 

임차권 등기명령의 개괄

임대차 기간이 완료되어 임차인이 이사를 가고 싶은데 임대인이 보증금을 돌려 주지 않는 경우,

보증금을 돌려 받을 때까지 무작정 그 곳에 머물러 살수도 없거니와 언제 보증금을 돌려 받을 지도

모르는 상황에서 이사는 가야하는 경우가 발생한 경우에 필요한 제도이다.

 

임차인이 단독으로 법원에 임차권 등기를 신청하여 등기부에 임차권 등기를 할 수 있는 것이 바로

임차권 등기명령제이다. 즉, 임대인의 협조를 얻을 필요 없이 임차인 단독으로 신청 가능하다.

 

임대차 계약은 채권계약이므로 본래 건물등기부에 기재가 되지 않는 것이나, 채권계약인 임대차 계약을

등기부에 기재하는 방법을 통하여 제3자 어느 누가 등기부를 보더라도 임대인이 보증금을 돌려 주지 않았음을 공시하는 효과도

있고, 또한 등기부에 기재(임차권 등기)함으로써 권리를 명확하게 보장하는 취지가 있다.

 

임대차 기간이 완료된 후 보증금을 돌려 받지 못한 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권 등기명령을 신청 할 수 있다[주택임대차보호법 제3조의3 제1항]

 

경매강의31 법원경매 임차권 등기명령

임차권을 등기하게 되면 임차인이 그 이후에 이사를 가더라도 대항력[주택의 인도 + 전입신고] 및

우선변제권을 상실하지 않고 그대로 유지하게 된다.

이말은 곧, 대항요건의 하나인 주택의 점유를 하지 않게 되더라도, 또한 주민등록마져 다른 곳으로 이전 하더라도

임차권 등기를 한 후 부터는 모두 그대로 이전의 권리를 유지한다는 의미이다.

물론, 임차권등기 신청하기 이전에 그 주택에 대해서 대항력을 확보하고 있었다면 그 대항력 확보 시점부터

대항력이 인정되는 두말할 것도 없다. 즉, 임차권 등기 시점부터 대항력이 발생하는 경우도 있겠지만, 이전부터

대항력이 있었다면 소급해서 그 때를 기준으로 대항력도 인정된다는 의미이다[주택임대차보호법 제3조의3 제5항]

 

 

임차권 등기의 효력은 임차권 등기가 마쳐진 시점부터 그 효력이 발생하므로 반드시 등기부에

임차권이 등기가 되어 있는지를 확인하고 이사를 가야 할 것이다.

풀어서 말하자면, 여기서는 임차권등기의 대항력을 말하는 것이 아니라 임차권등기 자체의 효력이 발생하는 시점을

말하는 것이므로 임차권 등기가 확실하게 등기부에 기재가 되었는 지를 확인하고 점유를 풀던

퇴거를 하던 하라는 의미이다.

경매강의31 법원경매 임차권 등기명령

임차권 등기가 되어 있는 주택에

다른 사람이 또 다시 동일 장소를 임차한 경우,

뒤에 임차한 사람은 본 주택이 경매로 넘어 갔을 경우

소액임차인이나 우선변제를 받을 수 있는가?

받을 수 없다.

왜냐하면, 이미 등기부에 임차권등기가 되어 있는 주택을 등기부를 통해서 알 수 있었을 터인데

이 사람마저 소액임차인이나 우선변제권을 인정해 준다면

경매신청채권자나 다른 우선순위의 권리자들의 이익을 해하기 되기 때문에 이 경우는

소액임차인이나 우션변제권을 인정 받을 수 없다[주택임대차보호법 제3조의3 제6항]

 

임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이

된 사실을 소명하여야 한다.[주택임대차보호법 제3조의3 제2항]

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나

제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원 규칙으로 정하는 사항

 

임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다[주택임대차보호법 제3조의3 제4항]

 

임차인은 제 1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다[주택임대차보호법 제3조의3 제8항]

 

이상으로 임차권 등기명령 제도에 대하여 알아 보았다.

 

Written By

Real Estate Agent

N.S.C

출처 : 경매 부동산 정보센터

글쓴이 : 명탐정 원글보기

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