경매강의30 법원경매 취하와 취소의 방법을 총정리 하도록 한다.
경매강의30 법원경매의 취하
1. 경매강의30 법원경매 취하의 주체
가. 경매신청의 취하는
경매신청채권자만 할 수 있는 것이다[채무자가 경매신청채권자로부터 위임을 받은 경우는 채무자도 가능하다고 본다]
즉, 강제경매이든 임의경매이든 대상 부동산을 경매에 집어 넣은 자 만이 취하를 신청 할 수 있다는 뜻이다.
강제경매의 경우에는
강제경매절차가 개시된 후에 경매신청의 기본인 권리에 관하여 승계가 생긴 경우에도 포괄승계이건 특정승계이건 간에 승계인이 "승계집행문"을 부여 받아 이를 집행법원에 제출할 때까지는 종전의 경매신청채권자가 취하할 수 있고, 그 이후에는 승계인이 취하 할 수 있다.
임의경매의 경우에는
승계집행문 제도가 없어서 임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우에는 그 사실이 법원에 신고되기 전이라도 대위변제자가 경매신청채권자의 지위를 승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다. [판례 2001마2094]
나. 경매신청의 취소는
소유자나 채무자가 할 수 있다.
위에서 언급한데로 취하는 경매신청채권자가 행하는 것이기 때문에 경매물건의 소유자나 채무자가 경매신청채권자에게 취하를 얻어 내기가 곤란한 경우에 소유자나 채무자가 경매신청채권자와로부터 협조 없이 단독으로 경매의 취소를 신청하여 경매 목적물을 지키는 방법이다.
다. 경매신청의 취하가 필요한 이유
강제경매이든 임의경매이든지 간에 경매신청채권자가 스스로 또는 채무자와의 채무변제에 대한 합의, 사정변경 등의 이유로 경매를 취하하게 될 것이다.
2. 경매강의30 법원경매 취하와 취소 중 취하를 먼저 알아 본다
경매절차가 진행되고 있는 중에 경매신청채권자가 경매신청을 취하하는 이유로는
채무변제,
채무변제의 유예에 대한 합의[경매신청비용 및 연체이자 등을 변제]
경매를 취하할 사정변경 등
의 사유가 있을 것이다.
가. 경매신청 취하의 시간적 한계
매각기일에 적법한 최고가매수신고가 있기 전까지 취하가 이루어져야 한다.
즉, 매각기일[입찰일]에 매수신고가 있기 전까지는 경매신청채권자는 그 어떤 다른 채권자의 동의를 구할 필요 없이 경매신청을 취하 할 수 있다.
최고가매수신고가 있은 후의 취하 방법은 아래의 다. 항에서 보도록 한다.
매수인이 매각대금을 납부하면 더 이상 취하할 방법은 없다.
나. 경매신청 취하는 집행법원에 대하여...
경매신청을 취하하기 위해서는 경매신청채권자가 경매법원에 대하여 취하를 신청 해야 하는 것이지, 집행관에게 할 것은 아니다라는 뜻이다.
가령, 매각기일[입찰일]에 매각을 실시하기 위하여 집행법원이 집행관에게 집행기록을 교부하고 난 후에 경매신청채권자로부터 집행법원에 대하여 취하신청이 들어 왔다면 집행법원은 즉시 집행관에게 연락을 취하여 매각절차를 중지하도록 해야 하는데 연락이 가지 않아서 매각기일에 최고가매수신고인이 생겼다면 이 경우는 어떻게 할 것인가?
법원이 최고가매수신고인에게 경매신청이 취하된 사실을 통지하여 주면 될 것이지만, 취하의 시기와 효력에 대한 다툼이 발행할 수도 있으므로 민사집행법 제121조 1호의 집행을 계속 진행 할 수 없는 때에 해당하는 것으로 간주하여 매각불허가 결정을 내려야 한다는 견해도 있다.
다. 최고가매수신고가 있은 후의 취하 방법
최고가매수신고가 있은 후에
즉, 매각기일[입찰일]에 최고의 금액을 써낸 자가 최고가매수신고인으로 탄생 된 후에 경매를 취하하려면 경매신청채권자는 위의 최고가매수신고인의 등(차순위매수신고인)의 동의를 받아 동의서를 제출해야만 경매를 취하 할 수 있다. 이 때도 다른 채권자 등의 이해관계인의 동의는 필요치 않다.
※ 실제로 최고가매수신고인이 있으면 그의 동의를 구하기가 쉽지 않을 수도 있다. 동의에 대한 댓가를 최고가매수신고인이 요구할 경우도 있기 때문이다.
라. 이중경매개시결정이 있는 경우의 취하
선행사건의 경매신청이 취하될 경우 민사집행법 제 105조 1항 3호의 기재사항(등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것)이 바뀌는 경우에는 즉, 부동산에 대한 권리 또는 가처분이 매각으로 효력을 잃게 되는 경우에는 선행사건의 취하에 최고가매수신고인 등(차순위매수신고인)의 동의를 요하게 된다.
이중경매개시결정이 있는 경우의 취하 방법은 좀 더 내용과 설명이 필요하지만 여기서는 패스하기로 한다.
마. 재매각(매각대금 미납의 경우임) 명령이 있은 후의 취하
본래의 매각대금 지급기한까지 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않아서 재매각이 야기된 경우에 있어서도 경매신청채권자는 위의 의무 미이행 최고가매수신고인의 동의를 얻어서 취하를 신청해야 할까?
이 경우에는 위의 최고가 매수신고인의 동의를 받지 않아도 된다.
※ 재매각의 경우 최고가매수신고인이라고 표현하면 사실상 틀린 표현이다. 왜냐하면 매각결정기일에 최고가 매수신고인에게 매각허가결정이 나게 되면 이제는 최고가매수신고인이라는 타이틀이 아니라 매수인이라는 명칭이 되기 때문이다. 즉, 위의 경우는 그냥 이해를 쉽게 하기 위해 통일적으로 최고가매수신고인이라고 표현한 것이라고 보면 되고, 실제는 매수인이라 칭해야 맞다.
3. 경매강의30 경매 취하시 여러가지 주의사항
경매의 취하는 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지만 허용 된다.
취하의 의사표시는 집행법원에 대하여 하여야 하고 집행관에게 할 것이 아니다.
매각허부결정에 대한 즉시항고가 있게 되어 그 기록이 항고법원에 송부된 후에는 항고법원에 제출하여야 한다. 이런데도 불구하고 집행법원에 꾸역꾸역 취하서를 들이밀면 집행법원이 접수하여 항고법원으로 추송한다.
취하서를 제출하는 경우에는 취하서 2통을 준비하여 제출하도록 한다.
취하서는 신분이 확인되는 경매신청채권자 본인, 소송대리인, 제출대행권이 있는 법무사 등이 제출하여야 한다.
취하에 최고가매수신고인 등의 동의를 필요로 하는 경우에 그 동의는 동의서를 제출하는 방법에 의하도록 한다.
취하서와 동의서가 1개의 문서로 작성되어도 무방하다.
실무상, 동의서가 필요한데도 동의서 없이 취하서가 제출된 경우에는 경매신청채권자 및 채무자에게 최고가매수신고인 등의 동의서가 없어서 취하의 효력이 없음을 고지하여 동의서를 보완하도록 한다.
경매신청이 취하되면 법원사무관 등은 경매개시결정을 송달 받은 채무자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
경매신청이 유효하게 취하되면 압류는 소멸한다.
취하 신청이 있더라도 최고가매수인등의 동의가 없어 유효한 취하로 되지 못하는 경우에는 경매절차는 그대로 진행한다.
경매신청이 취하되면 그때까지 소요된 비용은 경매신청채권자가 부담하여야 한다.
경매신청이 유효하게 취하되면 법원사무관 등은 직권으로 등기관에게 경매개시결정등기의 말소를 촉탁하여야 한다.
4. 경매강의30 취하시 필요한 서류
최고가매수신고인이 아직 존재하지 않은 경우와 존재하게 된 경우의 준비서류가 다르다. [동의서 필요 여부]
즉, 매각기일이전의 경우에 필요한 서류와 매각기일에 최고가매수신고인 등(차순위매수신고인)이 생긴 이후에 필요한 서류가 다르다는 뜻이다.
가. 매각기일 이전
경매취하서 2통 [경매신청시 날인과 동일한 도장 사용]
경매신청채권자 인감증명서 1통
채무변제증서 또는 채무변제를 유예한 채권자의 승낙서
위임장 [채무자 또는 소유자가 채권자의 위임을 받아 취하를 처리 할 경우]
나. 매각기일에 최고가매수신고인이 탄생한 후
위의 가. 항의 모든 서류 + 최고가매수신고인의 동의서
이상으로
법원경매 취하와 취소의 방법 중 취하를 알아 보았고
지금부터는 취소에 대하여 알아 보기로 한다.
경매강의30 법원경매의 취소
경매신청채권자에게 채무자나 소유자가 취하를 얻어 내기가 힘든 경우에 채무자나 소유자가 단독으로 경매의 취소를 이행한다.
취소의 절차에 있어서는 최고가매수신고인의 동의가 필요 없다.
강제경매와 임의경매상의 절차가 상이 하다.
경매강의30 강제경매의 경우 취소 방법
1. 먼저 채무를 변제하거나, 변제공탁하고
"청구에 관한 이의의 소"를 제기한 다음
"소제기증명원"을 첨부하여
"집행정지신청"을 별도로 하고
소를 제기한 법원[수소법원]으로부터
"강제집행정지결정문"을 부여 받아
경매법원[집행법원]에 그 결정문을 제출하여
경매절차를 정지시킨후
"청구에 관한 이의 소송"에서 승소판결을 받고
그 "확정판결문"을 경매법원에 제출하면
법원이 직권으로 등기소에
"경매개시결정기입등기"의 말소를 촉탁하게 되고
경매개시결정기입등기가 말소됨으로써
경매는 취소된다.
이 경우 법원은 채무자[청구 이의의 소를 제기 하였으므로 원고가 됨]에게
담보제공을 조건으로 집행정지결정을 내리기도 한다.
※ 위에서 보듯이 "청구 이의의 소"를 제기했다는 사실만으로는 경매정지의 사유가 되지 못하기 때문에 그 확정판결을 기다리는 동안 경매절차가 진행되는 막기 위하여 반드시 "강제집행정지결정문"을 경매법원에 제출하여야 한다.
※ "청구 이의의 소"를 맡는 법원과 경매법원은 재판부가 다르기 때문에 "청구 이의의 소"를 제기 하고 그냥 기다리면 되는 것이 아니라 경매법원에 별도로 "집행정지신청"을 하여야 한다.
2. "청구 이의의 소"를 통한 취소를 구할 수 있는 시기는 경매개시부터 매수인의 매각대금납부일 전까지는 언제든지 가능하지만 "집행정지결정문"을 경매법원에 제출함으로써 정지의 효력이 발생하기 때문에 절차상 필요한 시간도 고려해야 한다.
3. 채무의 변제나 변제공탁 등의 실체상의 사유는 강제경매의 경우에는 "경매개시결정에 대한 이의" 사유가 되지 못하므로 "경매개시결정에 대한 이의"의 방법으로는 경매절차의 정지나 취소를 구할 수 없다.
경매강의30 임의경매의 경우 취소 방법
1. 임의경매실행채권 즉, 담보권의 피담보채권을 변제하고 그 담보권 말소에 필요한 서류를 채권자로부터 넘겨 받아 담보권을 말소시킨 후 담보권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 "경매개시결정에 대한 이의"신청서와 "경매절차정지신청서"를 경매법원에 제출 후 "경매절차정지결정"을 받아 그 결정문을 경매법원에 제출 한다.
2. "경매절차정지결정을 수령한 경매법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 그 결과에 따라 경매를 취소하고 "경매개시결정" 기입등기의 말소를 등기소에 촉탁함으로써 모든 절차가 종료 된다.
3. 피담보채권의 변제수령을 경매신청채권자가 거절하는 경우 또는 채무를 변제 하였으나 그 경매실행 담보권이 말소되지 아니한 경우에는 이미 발생한 경매실행비용[경매예납금 등]과 채권액[원금, 이자 등]을 법원 공탁계에 변제공탁하고 청구이의의 소에 준하는 "채무이의의 소"를 제기하고 "경매절차집행정지" 신청을 하여 그 결정문을 반드시 경매법원에 제출하여야 한다.
그 후 "승소판결"을 경매법원에 제출하여 그 담보권의 등기말소와 "경매개시결정" 기입등기의 말소를 촉탁함으로써 경매는 취소되고 사건은 종료 된다.
※ 강제경매이든 임의경매이든 경매의 취소를 구할 때는 경매신청채권자가 이미 지급한 경매실행비용과 채무액[원금 + 이자]을 변제 하여야 한다. 강제경매는 채무변제나 변제공탁이고, 임의경매는 피담보채권의 변제이므로 채무액을 전액 갚아야 함에는 같다는 의미이다.
경매 취하의 경우에는 채무변제의 유예에 대한 합의를 한 경우에 경매실행비용과 이자[원금은 나중에 갚기로 하고]만 지불해도 취하가 될 수 있는 가능성이 있기 때문에 취하시보다 취소시가 더 많은 금전이 요구된다.
이상으로 경매강의30 법원경애 취하와 취소의 방법에 대하여 알아 보았다.
Written By Real Estate Agent
명탐정 N.S.C
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