[스크랩] 경매강의26 법원경매 유치권
유치권
유치권의 유치한 개념
유치권에서 유치란 어떤 의미인지 먼저 생각해보고 논의를 시작해 본다.
2018 평창올림픽 유치?
어린아이 같아서 유치? ^^;
유치권에서의 유치란 물건을 점유하고 있는 사람은 상대방의 인도[물건의 건넴]청구를 거절할 수 있다는 의미 이다.
점유를 풀지 않고 즉, 물건을 내주지 않고서 계속 머물러 있을 수 있는 권리가 유치권이다.
대한민국 민법의 어설픈 용어 중의 하나가 유치권이란 생각이다.
참고로, '매각허가에 대한 이의신청'이라기 보다는 '매각에 대한 이의신청'이라고 해야 맞을 것 처럼...
차라리 유치권이라 하지 말고 점유 유지권 이라 하는 것이 더 와 닿을 것 같다.
유치권에 관한 민법 조문
유치권에 관한 법조문을 보도록 한다.
민법 제7장 제320조부터 제328조까지가 유치권에 해당하는 내용이다.
민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제321조(유치권의 불가분성) ---유치물 전부에 대하여 유치권행사 가능
제322조(경매, 간이변제충당) ---유치물을 경매에 부칠 수 있고, 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구 가능
제323조(과실 수취권) ---유치물의 과실을 수취하여 먼저 변제에 충당 가능, 채권의 이자에 충당하고 남으면 원본에 충당
제324조(유치권자의 선관의무) ---점유는 선량한 관리자의 수준으로 할 것, 채무자의 승낙 얻으면 사용, 대여 또는 담보제공 가능
제325조(유치권자의 상환청구권) ---유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 쫓아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제326조(피담보채권의 소멸시효) ---유치권의 행사는 채권의 소멸시효 진행에 무영향
제327조(타담보제공과 유치권소멸) ---채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸 청구 가능
제328조(점유상실과 유치권소멸) ---유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸함
유치권에서 중요한 것은 점유라는 사실을 또 다시 강조 한다. 제320조제2항에서 말하기를 불법점유는 애시당초 유치권이 발생되지 않고, 제328조에서는 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다고 하니 말이다. 유치권은 점유와 필수불가결한 관계이고 점유유지권이라고 기억하자.
유치권의 발생 원인
위의 민법규정 제320조를 보면
점유하고 있는 물건에서 발생한 채권이 변제기가 도래하였음에도 채무자가 변제를 하지 않고 있으면 그 점유하고 있는 물건을 유치할 권리가 발생한다.
유치권이 발생하면 그 발생의 결과로서 점유하고 있는 물건을 채권을 변제 받을 때까지 인도해 주지 않고 계속 점유 할 수 있다.
유치권의 성립 요건
가. 유치권의 목적물 -- 타인의 물건 또는 유가증권[여기서는 논외로 한다]
나. 적법하게 점유 -- 타인의 물건을 적법하게 점유하고 있어야 한다. 불법한 점유는 유치권으로 인정되지 아니 한다.
다. 채권[피담보채권]의 존재 -- 채권[피담보채권]은 그 물건에 관하여 생긴 것이어야 한다
라. 변제기의 도래 -- 그 채권[피담보채권]은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않은 것을 점유하고 있으면 불법점유이다.
마. 특약의 부존재 -- 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다. 판례는 피담보채권에 대한 채권자와 채무자 사이의 유치권을 배제하는 합의는 유효하다고 인정하고 있다.
유치권의 발생 예
1. 임차인의 필요비
임차인은 임대차 계약으로 주택(또는 상가)을 인도 받아 주민등록하고 그 주택을 점유하여 생활하는데 민법 제623조(임대인의 의무)에서 임대인은 계약존속 중 임대한 물건의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다라고 하여 임대인은 직접 임차물을 수선해 주든가, 아니면 임차인이 수선한 비용을 필요비로 지불해야 한다.
그리하여, 민법 제626조(임차인의 상환청구권)제1조에서는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다라고 하여 임대인이 필요비를 지급하지 않으면 상환 받지 못한 필요비를 근거로 그 물건을 경매 신청 할 수 있도록 규정하고 있다.
# 필요비 : 건물의 보존 또는 사용,수익을 위하여 수선으로 지출한 비용.
ex) 건물의 누수, 파손. 보일러. 화장실. 싱크대 등이 자연적 마모로 인하여 임차건물의 사용, 수익에 지장을 받게 되어 수선이 필요한 경우
2. 임차인의 유익비
건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용이 유익비의 개념인데 민법 제626조(임차인의 상환청구권)제2조에서는 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다라고 규정하고 있다.
# 유익비 : 물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용
유익비로 인정되기 위해서는 해당 시설이 건물의 객관적 가치를 증가시켜야 하는데, 판례[2001다64572]의 입장을 보면
가. 해당시설이 건물의 구성부분이 되어서 분리철거가 어려워야 하고
나. 이로 인하여 건물의 일반적인 용도에 부합하는 객관적 가치의 증가가 있어야 하고
다. 해당 시설이 오직 임차인의 특수목적에 쓰이는 것이 아니어야 한다.
여기서 건물의 객관적 가치가 증가하였다는 의미는 해당 임차건물이 구조적으로 개선되고 임차건물의 구성부분이 되어 그 가치증가를 가져온 부분이 분리가 어려우며, 그 결과 누가 그 임차물을 사용하더라도 이익이 될 수 있다는 뜻이다.
그러므로 필요비는 보존에 해당하고 수선의 개념이지만 유익비는 가치의 증가에 해당하고 개량의 개념이라고 보면 되겠다.
경매를 공부하는 입장에서는 유치권을 어떻게 보아야 할 것인가?
경매에서 유치권의 접근
먼저 유치권이 있는 건물을 보면 건물평가액의 금액도 높을 뿐더러 유치권의 신고액도 거금이다.
일반 경매참가자가 즉, 초보자가 접근하기에는 부담이 너무 큰 금액이다.
그렇다면 아파트에도 유치권이 성립될까?
위에서 살펴본 바에 의하면 필요비를 가지고서 바로 유치권을 행사 할 수는 없다고 본다. 왜냐하면 임대인이 수선 유지의무를 부담하는 것은 맞지만 임대인이 그 비용을 지불하지 않으면 그 비용을 청구하여 받지 못할 경우 소송을 통하여 경매를 신청할 수는 있을 지언정 대부분의 아파트에서 비용이 발생한 것은 임차인의 주관적 편의를 위한 것이지 건물의 객관적인 가치가 향상되어 현존하고 있다고 보기는 어렵기 때문이다. 다시 간단하게 말하자면 아파트의 필요비로 경매를 신청할 수는 있는 경우는 발생할 수 있겠지만 유치권을 행사하기는 어렵다고 본다.
경매에 나온 물건중에 유치권이 신고 된 것은 대부분 신축건물이다.
건축주가 시행자에게 건축대금을 지불하지 못하여 시행자가 그 건물을 점유하여 유치권을 주장하는 것이 대부분이고 결국은 신축 건물이다보니 유치금액이 클 수 밖에 없고 일반참가자가 접근하자니 유치권의 해결 방법도 경험이 없고 물건에 응찰할 엄두가 나지 않게 되는 것이다.
유치권은 그 신고금액과 실제 유치권으로 인정되는 금액은 실제로 많은 괴리가 있게 된다.
공사비를 받고 싶은 시행자는 유치금액으로 신고한 내역에 대해 세금계산서라든가 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 가지고 있어야 하는데 실무에서는 그 금액을 입증할 자료도 미비할 뿐더러 유치권을 신고함으로써 유찰을 유도하여 적은 금액을 낙찰 받으려고 일명 작업을 하는 경우도 있기 때문에 유치권이 신고된 금액을 다 받지 못한다는 것을 서로 알고 있는 입장이기도 하여, 결국 낙찰 받은 후 유치권의 해결에 협의를 하는 경우가 많게 된다.
유치권은 신고 금액도 크고 해결 방법도 한두번의 경험으로는 해결하기 어렵기 때문에 경매에 고수가 되어야만 가능한 것으로 생각하는게 속 편할 지도 모른다.
만약 아파트나 다세대 주택에 유치권이 신고 되어 있다는 어떻게 할 것인가?
이는 신중히 검토하여 위에서 말한대로 유치권이 성립되지 않을 것이란 가정하에 유찰이 많이 되기를 기다렸다가 응찰하는 것도 유치권 신고된 물건을 저렴하게 역으로 낙찰 받는 기지를 발휘 하여야 할 것이다.
위의 신축된 건물일 경우 유치권 신고액이 크다고 무조건 응찰을 회피 할 것은 아니라 같은 사건번호로 나온 물건번호가 30개인 경매물건은 유치권자가 신고한 금액을 30으로 나누어야 하므로 자기가 응찰하는 물건번호만 유치권으로 다 물어 주어야 하는 것은 아니기에 이 또한 분석을 잘 해보면 좋은 물건을 저렴한 가격으로 낙찰 받을 기지가 생길 수도 있다.
유치권에 관한 사례집만 해도 1,000페이지 가까이 되는 시중의 책도 있는 것으로 보아 그 경우의 수가 얼마나 많은 지와 사례에 따라 유치권의 성립 여부가 다를 수도 있음을 짐작케 한다.
아래의 손가락을 누르시면 행운이 함께 합니다 ^^;
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Real Estate Agent
N. S. C