[스크랩] 경매강의12 대항력 확정일자 우선변제
대항력이란
임대차 기간 중에 주택의 소유자가 변경되더라도 임차인이 주택의 새로운 소유자에게 임차권의 승계.존속을 주장 할 수 있고 계속해서 사용.수익 할 수 있는 효력을 말한다.
즉, 경매로 넘어간 집을 비워주지 않아도 되고 임차금을 돌려 받을 때 까지 거주 할 수 있는 힘이다.
본론으로 들어 가기 전에...
대항이란 약자가 강자에게 대항한다는 의미가 은연중에 보인다. 약자는 집을 세 얻어 사는 세입자이고 강자는 집주인인데 집주인은 언제든지 바뀔 수 있으므로 바뀐 집주인에게 사회.경제적 상대적 약자인 세입자가 대항할 수 있는 힘을 인정해 주는 것이 대항력의 취지이다.
대항력은 세입자[임차인인 약자]의 권리이다. 근저당도 없고 아무 것도 설정되지 않은 등기부상 깨끗한 집에 세입자가 세를 얻어 살고 있는데
집주인이 이후에 근저당을 설정하여 집이 경매로 넘어 갈 경우에 근저당 설정 이전에 이사들어 와서 주민등록도 마친 세입자는 대항력을 갖게 되어 경매로 경락 받은 새 집주인에게 대항 할 수 있게 된다.
대항력은 어떠한 경우에 인정되는 것인가?
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
대항력은 ①주택의 인도와 ②주민등록이 말소기준권리보다 시간상 빠를 경우에 인정된다.
이전의 강의에서 말소기준권리에 대하여 알아 보았는데 말소기준권리가 근저당이라고 가정한다면 경매 나온 물건의 집주인이 대출을 받기 위해 근저당을 설정한 날보다 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 날이 단 하루라도 빨라야 한다.
즉, 집주인이 근저당 설정한 날 보다 하루라도 먼저 주택의 인도와 주민등록까지 주민센터에 전입신고 했어야만 대항력이 발생한다.
왜냐 하면
주택의 인도란 이사 들어간 날을 의미하고 주민등록이란 동사무소에 전입신고한 것을 의미하는데 이사는 어제하고 오늘 동사무소에 전입신고[주민등록] 했다면 오늘 밤 12시 즉 내일 오전 0시에 대항력이 생긴다.
결국 대항력의 발생 시점은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 경우 주민등록한 날의 익일 0시[오늘밤 12시]부터 대항력이 발생하므로 근저당일자와 동일한 날 즉, 오늘 근저당이 설정되었고 주민등록도 오늘 되었다면 오늘밤 12시에 대항력이 발생하므로 근저당 설정일[오늘]보다 하루 늦게[내일 자정 0시] 대항력이 발생되므로 임차인은 매수인[주택의 새로운 주인]에게 대항 할 수 없다.
그래서 위에서 예를 든 근저당이 말소기준권리인 경우에 근저당 설정일보다 최소한 하루 먼저 주택의 인도와 주민등록이 마쳐졌어야 대항력이 갖추어 진다.
①주택의 인도와 ②주민등록이라는 2가지 대항요건을 모두 갖추어야 되는 것이고 하나만 갖추어서는 대항력이 생기지 않는다.
대항요건 = 주택의 인도 + 주민등록
대항력 발생 = 주택의 인도 + 주민등록한 날 익일(다음날) 0시
다시 한번 짚고 넘어 가자면 이사 즉, 주택의 인도도 당연히 되어 있어야 하고, 더불어 주민등록 접수까지 하면...
주민등록한 날에 대항력이 생기는 것이 아니라 그 다음날 0시 즉, 주민등록한 날의 밤 12시부터 대항력이 생긴다.
그러므로 주택의 인도 및 주민등록한 날과 근저당설정 일자가 같은 날이면 대항력이 생기지 않는다.
즉 임차인은 낙찰자[새로운 집주인]에게 대항할 수 없으므로 새로운 집주인[낙찰자]에게 임차금을 돌려 줄 것을 주장하지 못하고 경매에 잡힌 이전 주인에게 돈을 받아야 하는데 이전 주인은 줄 돈이 없어서 경매에 잡힌 것을 어찌 하겠는가?
경매 공부를 하면서 처음에 헷갈리는 부분이 대항력과 우선변제권을 혼동하는 것이다.
대항력은 앞에서 본 바 대로 2가지 대항요건. 즉,주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 새로운 집주인에게 맞설 힘을 임차인이 가지는 것이지만 그러나 우선변제권은 배당과 관련이 있는 것이고 확정일자가 있어야 낙찰자가 낸 매각대금에서 "임차인인 나에게도 배당해 주시오" 라고 주장 할 수가 있는 것이다.
그러므로 대항력은 임차인이 새로운 집주인에게 대항 할 수 있는 권리이고,
우선변제권은 법원의 배당과정에서 임차인이 확정일자를 내새워서 등기부에 등기되어 있는 물권들과 날짜의 우선순위로 경합하여 물권은 아니지만 나에게도 나누어 달라고 주장할 수 있는 법원의 배당절차에서 후순위권리보다도 먼저 변저 변제를 받을 권리를 의미 하므로 대항력과 우선변제권은 서로 성립요건도 다르고 효과 또한 다른 권리이다.
우선변제권 성립 요소는 주택의 인도 + 주민등록이라는 대항요건에다가 임대차계약서상에 확정일자까지 받아야 한다.
우선변제권이란 단어에서 우선이란 의미는 임대차계약서는 물권이 아닌 채권이므로 등기부에 기재 되는 것도 아니지만,
주택의 인도 + 주민등록, 그리고 확정일자까지 받은 경우에는 임차인을 보호 해 주기 위해서 그 확정일자 받은 날 보다 늦게 등기부에 기재된 즉, 후순위 물권적 권리들을 제치고 감히 채권이 우선하여 배당을 받을 수 있도록 허용 한다는 의미이다.
다시 대항력으로 돌아 와서...
대항력이 어떤 역할을 하는 지 실례를 들어서 보기로 한다.
대항력 있는 임차인이 있는 경우이다.
| 2011타경26** | 임의경매 | ||||||||
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 461-1 선비마을3단지 아파트 3**동 *층 ****호 | ||||||||
| 대지권 | 29.454M2 | 건물 | 59.82M2 | ||||||
| 감정가 | 150,000,000 | ||||||||
| 1차 | 150,000,000 | 유찰 | |||||||
| 2차 | 105,000,000 | 낙찰 | 낙찰가 | 116,000,000 | 77.3% | 2명 입찰 | 결과 | 미납 | 보증금몰수 |
| 3차 | 105,000,000 | 낙찰 | 낙찰가 | 118,880,000 | 79.25% | 1명 입찰 | 결과 | 미납 | 보증금몰수 |
| 4차 | 105,000,000 | 유찰 | |||||||
| 5차 | 73,500,000 | 진행중 | |||||||
| 등기부현황 | |||||||||
| 2008. 7. 11 | 소유권이전 | *** | |||||||
| 2008. 08. 05 | 근저당 | 송** | 120,000,000 | 말소기준등기 | 소 멸 | ||||
| 2008. 11.21 | 가압류 | 서울보증 | 49,602,480 | 소 멸 | |||||
| ........ | ....... | ........ | ........ | ......... | 소 멸 | ||||
| 임차인현황 | |||||||||
| 임차인 | 임** | ||||||||
| 2008. 02. 25 | 전입일 | 임차보증금 | 미상 | ||||||
| 현재 | 점유중 | ||||||||
위의 도표에서 보면 감정가가 1억5천만원인 아파트가 1번 유찰 되자 4천5백만원이 증발하고 1억5백만원이 되었다.
대전의 송촌동 선비마을아파트이면 대덕구에서는 공기 좋고 그 중 선호도가 있는 아파트여서 감정가 1억5천만원보다도 현재 시세는 감정가보다 상회할 것임이 분명하다.
1번 유찰되어 4천5백만원이 저감[30% 저감율 적용]되어 1억5백만원이 되자 권리분석도 없이 초보자가 뛰어 들어 덜컥 낙찰 받은 것으로 보인다.
감정가 1억5천만원짜리의 아파트를 1억1천6백만원. 즉, 감정가의 77.3%에 낙찰 받았으므로 매우 성공적인 가격으로 낙찰 받았다고 생각했을 터이나 대항력 있는 임차인의 임차금액이 8천만원이라고 가정하면 1억1천6백만원에다가 대항력 있는 임차인이므로 임차인에게 물어 주어야 할 돈 8천만원을 더하면 1억9천6백만원에 낙찰 받은 꼴이 된다.
결국 대항력 있는 임차인이 있다는 사실을 뒤늦게 알고는 매각대금을 지불하지 않아 입찰보증금. 즉, 감정가의 10%인 1천5백만원을 포기하게 되었단 결론이다.
만약 임차인 자체가 없는 즉, 집주인이 살고 있던 아파트였다면 1번도 유찰되지 않았을 가능성이 많았을 것이고, 또한 만약 1번 유찰된 상태에서 경매가 진행되었다면 입찰자도 딸랑 2명이 아니라 10명 가까이는 되었을 것이고, 그 낙찰금액도 감정가의 100%정도나 아니면 115%정도까지 나오는 것이 현재의 추세이다.
더 안타까운 것은 그렇게 진행되어 다시 나온 물건에 이번에도 초보자가 권리분석도 없이 또 엄청 싸다고 생각하고 뛰어 들어 낙찰 받은 것으로 보이는데 그 어느 누구도 입찰에 들어 오지 않고 낙찰자 혼자만 입찰하여 1등으로 낙찰 받은 것이다.
결국은 또 대항력 있는 임차인이 있다는 사실을 알고 매각대금을 미납하여 이 분도 입찰보증금을 몰수 당했다.
근저당설정이 개인이 아니라 금융권이라면 이런 일이 발생할 가능성은 낮았을 것이다.
왜냐 하면 선순위 임차인이 있는 한 제1금융권에서는 근저당설정을 거의 절대로 해주지 않기 때문이다.
위의 도표에서 보면 근저당설정일 즉 말소기준권리가 되는 날짜가 2008년 08월 05일인데, 이미 임차인은 2008년 02월 25일에 주민등록을 마쳤으므로[주택의 인도는 당연한 것 아니겠는지요...현재도 점유중인 것을] 임차인의 대항력은 2008년 2월 26일 오전 0시부터 생겼다.
대항력 있는 임차인이 존재하는데 다만 그 금액만이 공개가 되어 있지 않았으므로 함부로 낙찰 받아서는 안되는 물건인 것이다.
그렇다고 법원에 매각불허가 신청(정확한 명칭은 '매각허가에 대한 이의신청')을 할 게재도 되지 못한다. 집행관이 조사한 현황조사서상에도 임차인이 존재한다는 현황에 대해서 기록을 하였고, 법원이 작성한 매각물건명세서상에도 임차인이 존재함을 명시 해 놓았기 때문이다. 즉 현황조사서나 매각물건명세서상의 중대한 하자가 없다는 말이 된다.
권리분석의 핵심 중의 핵심이 내가 낙찰 받았을 때 낙찰금액 이외에 나에게 돈을 더 내 놓으라고 할 권리자가 있느냐 없느냐를 분석하는 것이 가장 중요한 점이다.
아래 손가락을 누르면 행운이 싹 틉니다 ^^;
Written By Real Estate Agent N. S. C