[스크랩] 경매강의11 법원경매 말소기준권리
1. 말소기준권리의 기초적 이해
경매를 통해 물건을 낙찰 받기 위해서는 권리분석과 현장답사는 필수사항인데 그 중에서도 권리분석의 기초이자 시작이 바로 말소기준권리 이다.
말소기준권리를 알아야 할 이유는 매수인[낙찰자]이 매각대금[낙찰대금]을 납부하고 나서 그 금액으로 모든 것이 해결되어 낙찰 받은 물건에 대하여 더 이상의 금액을 지불하지 않으면 좋으련만 낙찰대금 이외에 또 지불해야 하는 금액이 발생 할 수도 있는데 또 지불하여야 할 금액이 있을 지 없을 지를 판단하는 기준이 되는 권리이기 때문이다.
2. 말소기준권리의 의의
말소기준권리란 말그대로 권리[채권자들이 낙찰자에게 주장할 수 있는]자체가 등기부에서 말소가 된다는 의미이고, 등기부에서 말소가 될때 어떤 것부터 말소가 되는지의 기준이 되는 권리이다.
다시 말하면, 말소기준권리 자신도 말소되고, 자신이 말소됨과 동시에 자신보다 날짜상 뒤에 등기된 후순위 권리들도 등기부에서
동시에 말소된다.
그러므로 권리분석시에는 말소기준권리를 먼저 찾아야 한다. 왜? 말소되는 권리중 말소기준권리를 찾으면 그 이후의 권리들은 이론상 모두 소멸되기 때문이다.
3. 말소기준권리의 종류
말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음의 6가지가 있다.
1) 저당권,
2) 근저당권[경매에 나온 물건은 대부분 근저당임],
3) 압류,
4) 가압류,
5) 담보가등기,
6) 강제경매개시결정등기[이 경우는 별로 없음]
간략하게 3가지라고 생각하면 된다.
(근)저당권, (가)압류, 담보가등기.
이들 6가지 중에서 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.
말소기준권리 자신도 당연히 소멸되고, 말소기준권리 보다 뒤에 등기되어 있는 위의 6가지를 포함하여 그 이외의 후순위 권리들도 모두 등기부에서 소멸한다.
앞으로 공부해 나갈 권리들 중 말소기준권리와 가장 밀접하게 관련된 것이 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이다.
4. 말소기준권리의 실례
어떤 것이 말소기준권리가 되었고 어떤 것이 소멸되는지의 예를 보도록 하자.아래의 그림에서는 위에서 배운 6가지 말소기준권리가 될수 있는 것들 중에서 등기순위가 제일 빠른 근저당이 말소기준권리가 되었고, 그 아래의 후순위 압류.가압류.가압류는 말소기준권리가 된 근저당과 함께 모두 소멸하게 된다.
5. 말소기준권리와 후순위권리와의 관계
말소기준권리보다 후순위로 되어 있는
전세권.지상권.
지역권.
임차권.
가처분.
소유권이전청구권보전가등기.
환매등기.
대항력을 갖춘 임대차
등은 말소기준권리가 소멸함과 동시에 함께 다 소멸되어 매수인[낙찰자]이 매각대금[낙찰대금] 이외에 추가로 금액을 지불할 필요가 없다.
6. 말소기준권리와 선순위권리와의 관계
그러나 반대로 말소기준권리보다 선순위로 되어 있는 위의 권리들은 계속해서 등기부에 남아 있게 되고 매수인이 인수하여 댓가를 치뤄야 하는 권리이다.
또 간과해서는 안되는 권리로서는 유치권, 예고등기가 있는데 이 2가지는 언제나 낙찰자가 인수해야 한다.
이 2가지는 말소기준권리보다 선순위.후순위의 개념이 아니다.
이 2가지는 차후에 개별 제목으로 상세히 논의 하기로 한다.
이상으로 말소기준권리에 대하여 알아 보았다.
다음 강의
손가락을 누르면 행운이 싹 틉니다^^;
Written By Real Estate Agent N. S. C