[스크랩] 경매강의9 법원경매 경매용어[3]
최고가매수신고인과 차순위매수신고인
경매 입찰에 참여하여 법원에서 제시한 최저매각가격 이상으로 희망낙찰 금액을 써 낸 사람들 중에 최고가격을 써 낸 사람이 최고가매수신고인이 된다. 2등 금액을 써 낸 사람이 자동으로 차순위매수신고인이 되는 것은 아니고, 본인이 차순위매수신고를 신청해야만 한다[경매법정에서 최고가매수인 발표 후 2등 금액을 제시한 사람에게 바로 차순위매수신고 할 것인지를 구두로 물어 본다]
만약, 최고가매수신고인이 매각대금을 납부 하지 않은 경우에 재매각을 하지 않고 신고된 차순위매수신고인에게 매각을 허가 해 준다.
차순위매수신고인의 입찰보증금은 대신에 경매절차가 종결 될 때 까지 묶이게 되므로, 당해 경매물건이 너무 탐나서 어떻게 해서라도 꼭 매수하고자 할 때 신청할 의미가 있을 것이고 통상적으로 경매법정에서 차순위매수신고하는 경우는 거의 없다고 하겠다.
단, 2등 금액을 써 냈다고 무조건 차순위매수인의 지위가 인정되는 것이 아니라 차순위매수신고인이 되려면 최고가매수인의 입찰금액에서 당해 물건의 입찰보증금을 감한 금액을 초과하여 본인이 매수금액을 써 낸 경우에만 할 수 있다.
예를 들어 최저매각가격이 2억원이고 최고가매수인이 써 낸 금액이 2억4천만원이라면 입찰보증금인 2천만원을 차감한 금액인 2억2천만원을 초과한 금액을 써낸 사람에게 차순위매수신고 할 자격이 주어진다.
최고가매수인 입찰금액 2억4천만원 - 최저매각가격의 10%인 입찰보증금 2천만원 = 2억2천만원
그러므로 최소한2억2천만원초과액을 써 낸 사람에게만 차순위매수신고할 자격이 주어진다.
공유자 우선매수 청구권
공유지분이 경매물건으로 나온 경우, 당해 공유지분의 채무자인 공유자를 제외한 다른 공유자에게 경매로 나온 공유지분을 우선적으로 매수할 권리를 주는 것이다.
공유지분을 우선매수하고자 하는 공유자는 매각기일[입찰 당일]까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 법원집행관에게 미리 납부하고 공유물우선매수신고를 하든가 아니면 경매법정에 그 금액을 지참하여 참석하고 있다가 당해 물건의 최고가 매수신고인이 발표된 후 입찰종결시까지 공유물우선매수를 신청할 수 있다.
이렇게 되면 최고가매수인은 자동으로 차순위매수신고인의 지위로 하락하게 되고[물론 차순위매수신고인의 자격을 포기 할 수 있다] 공유물우선매수를 희망한 공유자가 최고가매수인이 써 낸 금액으로 매수[낙찰 받게]하게 된다.
그러므로 공유물의 지분이 경매로 나온 물건은 유찰이 많이 된다.
공들여 권리분석하여 최고가매수인이 되더라도 경매법정에 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 지참하여 참석한 다른 공유자가 손을 번쩍 들어 "공유물우선매수 하겠습니다"라고 한다면 그 때 까지의 수고가 물거품이 되기 때문이다.
공유지분에 관하여 실전 경매에서 알아 두어야 할 TIP
첫째, 공유물우선매수청구가 미리 신청된 경우. 즉, 공유자가 공유물우선매수를 하겠다고 입찰보증금을 법원집행관에게 맡기고 매수의사를 표시한 경우는 매각물건명세서에 "공유물우선매수신청 있음"이라고 그 사실이 명시되어 있다.
그러므로 대부분의 사람들은 절대 당해 물건에 입찰을 하지 않을 것이나 웃기는 상황이 발생하는 경우도 있다. 왜냐하면 공유물우선매수신청이 미리신고된 경우에 공유물우선매수신청한 공유자는 매각기일에 최고가매수인의 입찰 금액으로 낙찰을 받게 되는데, 어떤 일반 참가자가 고의로 금액을 터무니 없이 높게 써서 낙찰금액을 대폭 높여 놓으면 공유물우선매수신청한 공유자는 그 높은 금액으로 공유물의 지분을 매수하게 되므로 공유자가 공유물우선매수신청을 미리 할 경우는 신중해야 할 것 이다.
둘째, 공유물우선매수라는 제도가 있으므로, 매각기일에 최고가매수인이 된다고 하더라도 공유자에게 부지불식간에 낙찰받으려던 물건을 빼앗기는 경우가 생기므로, 공유물의 지분 경매물건은 유찰 횟수가 많아지고 더군다나 공유물을 이후에 처분한다든가 단독소유를 만들 경우에도 전체공유자들과 협의를 해야하는 여러가지 난항이 예상되므로 전박적으로 공유물 지분 경매물건은 유찰이 많이 된다.
그러나 진정한 경매의 고수라면 공유지분물건이 오히려 좋은 투자물건이 될 수 있음은 당연하다.
인도명령 및 명도소송
인도 명령
매수인이 매각대금을 완납하면, 완납과 동시에 소유권은 법적으로 매수인에게 있게 되고 낙찰 받은 물건에 대한 실효적 지배 즉, 점유도 아울러 마쳐야 진정한 소유자라 할 것인데 문제는 매수한 물건에 이전의 소유자나 채무자, 임차인등이 정당한 점유권원도 없이 점유하여 물건을 인도해 주지 않을 경우 집행관으로 하여금 매수인 앞으로 강제로 인도해 줄 것을 법원에 신청하는 것이 인도명령이다.
인도명령 시기와 절차
매각대금을 완납한 매수인이 대금완납과 동시로 부터 6개월 이내에 소유자, 채무자, 부동산 점유자에게 대하여 법원에 인도명령을 신청 할 수 있다.
단, 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원[예로, 대항력 있는 임차인]에 의하여 점유하고 있는 경우는 인도명령의 대상이 아니며 유치권자나 법정지상권이 성립되는 건물의 임차인에게도 인도명령을 행사 할 수 없다.
인도의 대상이 되는 상대방인지 아닌지를 잘 분석하여 경매에 참여하여야 할 것이다.
지금은 경매 용어에 간단한 설명이므로 이 부분은 해당 제목을 따로 정하여 더 자세하게 공부할 필요가 있다.
인도명령은 법원마다 다르나 신청 후 약 5일 전후에 인도명령이 나오며 인도명령 신청의 적부는 서면심리로 그치는 것이 일반적이다.
인도 집행
법원의 인도명령에 대하여 점유자가 점유를 풀고 매각물건을 인도해 주면 다행이겠으나, 대항력 없는 점유자가 인도명령에 불응할 경우, 신청인은 법원의 집행관에게 인도집행 즉 강제집행을 위임하여야 하는데 법원의 집행관 사무실에 인도명령송달증명서와 인도명령정본 그리고 집행비용을 제출하여 신청하여야 한다.
명도 소송
위에서 살펴본 바 대로 인도명령은 매각대금완납과 동시로부터 6개월 이내에 신청 하여야 하나 그 기간이 도과해 버린 경우에 이제는 더 이상 인도명령대상에 해당되지 않고 명도소송으로 해결 해야 한다.
또 다른 경우는 애시당초 인도명령의 상대방에 해당되지 않았던 경우로써 배당에서 전액을 변제 받지 못한 선순위 임차인[대항력 있는 임차인], 유치권신고자 등 다시 말해서 매수인에게 대항 할 수 있는 정당한 점유권원이 있는 자에게 하는 것이 명도소송이다.
인도명령과 명도소송의 차이는
명도소송은 말 그대로 법원에 소송을 제기하여 판결을 통해 강제적으로 부동산의 점유를 넘겨 주도록 하는 재판이다.
그러므로 기간이 최소 6개월 정도 소요되고, 변호사 선임 비용 등의 금전적 지출도 수반 될 수 있다. 또 한편으로 매수인으로서는
매수부동산에 대한 권리를 그동안 실질적으로 행사 할 수도 없게 되어, 본래 의도한 재산권의 이용에 상당한 제약을 받게 된다.
따라서 명도소송을 통해 점유를 이전 받기 보다는 점유자와 협상을 통해 매각물건을 이전 받는 것이 비용경제적 효율성면에서 훨씬 낫고, 인도명령을 통해서 해결 할 수 있는 경우에는 굳이 명도소송까지 오지 않도록 해야 할 것이다.
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