[스크랩] 경매강의7 법원경매 경매용어[1]
강제경매와 임의경매 용어에 대해서는 바로 이전의 글인
경매강의6 법원경매 강제경매 임의경매를 참조하세요
경매 용어
1. 응찰
경매 입찰에 참여하는 행위.
2. 유찰
응찰자가 없었거나, 응찰자격이나 응찰준비물 미비로 입찰 결과 무효가 선언되어 다음 경매로 넘어 가게 된 것을 말한다.
유찰되면 최저매각가격[최초는 감정가]이 다음 회차에서는 유찰 저감율이 적용되어 낮아 지는데, 법원마다 다르지만 일반적으로 최저매각가격의 20%~30%가 저감된다.
참고로, 대전법원은 30%의 저감율이 적용된다.
따라서 1억원의 최저매각가격[감정가]이 한번 유찰 되면 그 다음 회차[2회차]에서는 최저매각가격이 7천만원이 되고 입찰보증금은 최저매각가격의 10%의 금액이므로 7백만원이 된다.
유찰되어 다시 경매를 하는 경우에 신매각이라 한다.
# 신매각 -- 1. 유찰된 경우 2. 낙찰불허가 3. 낙찰허가 취소
# 재매각 -- 1. 매수인이 대금을 미납한 경우
3. 매각기일
법원에서 실제로 경매 입찰을 진행하는 날이다.
입찰자는 이 날 경매에 참여하여 1등 금액을 써내어 낙찰자가 되면 최고가매수신고인이 되는 것이다.
4. 매각결정기일
위에서 말한 매각기일과 용어가 비슷하여 헷갈릴 수 있겠으나 엄연히 구분되어야 한다.
매각결정기일은 매각기일에 입찰에서 낙방한 사람하고는 전혀 무관한 내용이라고 보는게 이해가 편할 것 같다.
매각결정기일은 민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)의 각호에 해당하는 이의신청사유에 의한 이의신청이 없거나, 법원이 직권으로 판단해도 제121조의 이의신청의 사유가 존재하지 않으면 위에서 말한 매각기일에 최고가매수신고인[낙찰자]으로 된 사람에게 매각을 허가하는 날이다.
반대로 위의 제121조의 이의신청이 제기되어 이유가 합당하거나, 법원이 직권으로 판단할 때 제121조의 이의신청사유가 있을 경우에는 매각기일에 최고가매수신고인이 된 사람에게 법원이 매각을 허가하지 않는다.
매각결정기일은 매각기일로부터 통상 7일후에 날짜가 잡힌다.
이렇게 매각결정기일에 낙찰 허가가 떨어진후 또 다시 7일 이내에 이해관계인의 즉시항고가 없으면 최고가매수신고인[낙찰자]은 진정한 낙찰자가 되는 것이다.
매각결정기일은 결국 매각허가결정일과 같은 의미이다.
또는 매각허가여부결정일과도 같은 의미이다.
5. 법정매각조건
법원의 경매절차에 있어서 공통적으로 법으로 미리 정한 매각조건을 말한다.
가. 최저매각가격 미만의 매각은 불허되고
나. 무잉여[경매를 신청한 사람에게 한푼도 배당이 돌아가지 않는 것을 의미]도 금지 되고,
다. 과잉경매금지,
라. 채무자의 본 경매에의 입찰자격 불허 등이 있다.
참고로 과잉경매란 수개의 부동산을 일괄경매에 부쳐서 경매했는데 그 중 1개의 부동산의 매각대금이 법원의 경매비용을 충당한 후모든 채권자의 채권총액을 변제할 금액이 될 때 과잉경매라 한다. 채무자의 멀쩡한 다른 물건까지 싼 가격에 매각하는 결과가 초래되어 채무자의 경제적 손해가 너무 크게 되므로 과잉경매는 금지된다.
6 특별매각조건
법정매각조건 이외에 법으로 특별히 정한 매각조건을 말한다.
매각조건을 변경하기 위해서는 이해관계인 전원의 합의가 있어야 한다든가 또는 법원이 직권으로 변경한다든가 하는 특별조건이
필요한 경우이다.
예로서는
농지취득자격증명원이 필요한 경우,
대지권 없는 건물의 경매,
재경매시에는 입찰보증금이 10%가 아니라 20%로 되는 경우
이러한 것들이 해당된다.
7. 일괄경매
경매에 입찰하는 입장에서 크게 개의치 않아도 되는 용어이다.
여러개의 부동산을 한꺼번에 묶어서 경매를 진행 하는 것이다.
때에 따라 이렇게 매각하는 것이 부동산의 가치를 합리적으로 유지시켜 주고 극대화 할 수 있으니까 일괄경매의 존재 이유가 있다.
TIP.
일괄경매의 경우 여러개의 물건이므로 각각의 최저매각가격도 합산하여 기재하고 일부의 부동산에 매각불허가 사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허가 결정을 받을 수 있다.
8. 개별경매
각각의 부동산별로 최저매각가격[감정가]을 정하여 하나씩 매각 하는 방법이다.
가장 보편적인 방법이다.
한국의 부동산 등기는 건물 따로 토지 따로 등기할 수 있다. 경매시에 건물과 토지의 감정평가액을 각각 따로 평가한 후 합산해서 한건의 물건으로 진행하는 경우가 많은데 이 경우는 일괄경매일까? 개별경매일까?
당연히 개별경매이다.
토지와 건물이 등기부상 나누어져 있다는 개념과는 다른 것이다.
위에서 말한 일괄경매는 분할경매와 대비 되는 개념으로
분할경매란 한사람이 여러 개의 부동산에 공동저당권을 설정했다가 경매로 넘어간 경우에, 그 물건들이 덩치가 커서 한꺼번에 매수할 사람이 없어 유찰될 가능성이 많다고 판단하면 법원이 직권으로 물건마다 낱개[각각마다 물건번호가 붙는다]로 나누어서 경매를 진행시킨다.
일괄경매는 반대로 여러개의 물건을 한꺼번에 같이 매각시켜야 그 물건들의 효용이 극대화될 경우이다. 그러므로 일괄경매는 사건번호가 하나가 되고 분할경매는 사건번호에 각각의 물건번호가 첨가되어 붙는다.
기타 용어는
경매강의8 법원경매 경매용어[2]에서 논의 하기로 한다.
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