[스크랩] 경매강의6 법원경매 강제경매 임의경매
본 카페 경매부동산정보센터의 글은 관련 자료와 저서를 참고하여 카페지기가 직접 posting하므로 가급적 경매 완전초보자를 위한 쉬운 표현과 이해를 도울 수 있도록 법률적 표현보다는 가벼운 표현으로 적으려 한다.
경매의 종류는
크게 2가지로 나뉘어져 강제경매와 임의경매가 있으나 경매에 참여하여 최고가매수인[낙찰자]이 되려는 사람에게는 별 의미 없는 구분일 수도 있다.
왜냐하면 경매에 나온 물건이 강제경매이든 임의경매이든지 간에 낙찰자가 되면 아무런 차이가 없다. 다만 경매에 물건이 잡혀 물건이 경매에 나오는 과정에 차이가 있을 뿐이다.
민사집행법에서는 강제경매절차 중심으로 규정하고 임의경매절차는 강제경매절차를 준용하도록 하고 있다.
1. 강제 경매
강제경매는 집행권원[구 채무명의]에 기해서 행사하게 되는데 집행권원이란 채권자가 변제를 못 받아 즉, 돈을 돌려 받지 못하자 채무변제를 받기 위해 소송을 걸어서 그 판결[집행문 부여 받음]로써 채무자의 부동산을 강제매각해 달라는 경매신청을 하고 법원이 이를 경매로 처리한다고 받아들이면 강제경매가 된다.
강제경매를 신청할 수 있는 집행권원들에는
아래와 같은 것이 있다.
가. 확정된 이행판결문 - 이행의 소를 제기하여 얻은 승소판결문[채무 갚을 것을 이행하라는 판결]
나. 가집행 선고부 판결 - 가집행을 할 수 있음을 선고한 판결
다. 확정된 지급명령 - 법원이 채무자에게 지급을 명하였으나 채무자의 이의가 없어 확정된 것
라. 각종 조서 - 화해조서, 조정조서, 인낙조서 등
라. 공증된 금전채권문서 - 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 기재가 있는 공증된 금전채권문서
2. 임의 경매
임의 경매는 법원의 판결[집행권원]이 필요 없이, 담보권을 실행하여 신청하면 된다.
즉, 채무자가 채무를 변제치 못할 시 채무자 소유의 부동산을 처분하여 채무변제에 충당하여도 좋다는 취지의 저당권, 전세권, 유치권, 담보가등기권 등으로 곧 바로 임의경매를 신청 할 수 있다.
담보권을 실행하기 위해 법원에 임의경매를 신청하면 되는 것이지, 법원의 재판[집행권원]이 필요치 않다.
법원은 담보권의 존재만 확인하고 임의경매를 받아 들인다.
예를 들어
싯가 10억원하는 부동산에 담보율 60%를 은행이 인정하여, 6억원의 근저당을 설정하고 부동산 소유자에게 6억원을 담보대출 해 주었으나 변제기가 지나도록 대출을 상환하지 않자, 은행은 상환독촉 등의 방법을 취하고 상환이 결국 어렵다고 판단되면, 법원에 근저당[담보권]을 근거로 부동산을 매각하여 현금화 하겠다는 취지의 임의경매를 신청하게 되고 법원은 근저당 그 사실에 입각해 경매를 곧 절차에 따라 진행 시킨다[부동산 소유주와 은행간의 재판 과정 없이... 담보권이 바로 이것을 예정하고 설정된 것이니까...]
위의 강제경매와 임의경매의 차이를 세분하면 몇 가지 있으나, 짚고 넘어가야 할 부분은
공신력의 유 무 여부와 경매절차의 정지사유 정도이다.
강제경매는 집행권원에 의한 절차로 진행되므로, 경매절차가 유효하게 완결되면 경매 매수인도 유효하게 목적물의 소유권을 취득한다.
그러나 임의경매는 경매법원이 담보권 및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재, 무효. 피담보채권의 불발생, 소멸 등과 같은 실체상의 흠이 있으면 경매개시결정을 할 수 없으며 이를 간과하고 경매가 개시되어 물건이 매각되면 매각불허가사유에 해당 한다.
경매의 정지사유
경매가 진행중에 경매절차를 정지[정지사유]킬 수 있는 사유가 있는데,
강제경매 경우는 강제집행의 취소, 정지 등을 명한 재판 정본. 화해조서 정본을 제출하면 정지사유가 되고,
임의경매 경우는 담보권의 부존재를 증명하는 서류 제출로 정지 시킬 수 있다.
이상으로 강제경매와 임의경매에 대해서 알아 보았다.
형식적 경매라는 것도 있으나, 이것은 향후 관련 강의 중에 언급하도록 한다.
도움이 되셨으면 손가락 추천 ^^;
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N S C