[스크랩] 경매강의4 법원경매 입찰보증금
경매 입찰보증금
경매 입찰보증금[매수신청보증금]에 대해서 알아 보도록 하자.
권리분석을 정확하게 하고,
현장답사를 철저하게 한 후,
경매법정에서 입찰에 참가 할 때,
최저매각가격의 10%[대부분의 경우지만 예외도 있음]를 입찰보증금[매수신청보증금]으로 제출해야 한다.
입찰보증금을 현금으로 준비해도 누가 뭐라고 할 사람은 없다.
그러나 법원에 은행이 있을 것이므로 자기앞수표를 발행 받아서 입찰보증금 봉투에 넣어서 제출하면 한결 깔끔하고 편할 수 있다.
자 이제 본론으로 들어가서
입찰보증금액의 산출은?
최저매각가격의 10%이다.
최저매각가격
최저매각가격이란?
법원이 감정평가사의 감정을 토대로 매각물건가격을 결정한 것이다. 그냥 감정가라고 생각하면 되고 유찰되면 이제부터는 의미를 생각해야한다.
유찰이 한번도 안된 즉, 신건인 1회차의 최저매각가격은 법원이 제시한 최초의 매각가격[감정가]이 최저매각가격이 되는 것이고,
유찰이 1번되어 2회차인 경우에 저감율이 30%인 법원이라고 가정하면 최초매각가격의 70%에 해당하는 금액이 최저매각가격이되고,
유찰이 2번되어 3회차인 경우 또 다시 저감율이 30%적용되니까 최초매각가격의 49%에 해당되는 금액이 최저매각가격이 된다.
최저매각가격과 입찰보증금간의 관계
자... 감정가격이 1억원인 물건이 신건[1회차]으로 나왔다.
이경우에 최저매각가격은?
1억원이다.
물건이 신건이고 아직 유찰이 한번도 안 되었으므로 최초매각가격 즉 감정가가 최저매각가격이 된다.
그럼 이 경우에 입찰보증금액은?
최저매각가격의 10%가 입찰보증금액이므로 1천만원이다.
자아....... 위의 물건이 한번 유찰이 되었다고 가정하자.
이제는 한번 유찰되어 이번은 2회차 경매가 되는 것이고, 저감율이 30%인 경매법원에서는 1억원의 30%를 뺀 7천만원이 최저매각가격이 되는 것이다.
그럼 봉투에 넣어야 할 입찰보증금액은?
그렇다 700만원이다.
만약 자기가 8천만원에 낙찰 받기 위해서 낙찰금액을 8천만으로 적어 낸다고 하더라도 입찰보증금봉투에는 700만원만 내면 된다. 자기가 써 내는 금액[낙찰 희망금액]의 10%가 아니라 최저매각가격[7천만원]의 10%를 내야 하기 때문이다.
만약 800만원을 넣었다면? 당연히 유효하다. 왜냐면 700만원보다 많이 넣었으므로, 그러나 한푼이 아쉬운 때에 뭐하자는 짓인지 ^^;
자아............마찬가지 이치로 또다시 유찰되어 30% 저감 되었다면
이번에는 2번유찰 3회차 경매가 되는 것이고 7천만원에서 30%를 빼면 4천9백만원이 최저매각가격이 된다.
그럼 입찰봉투에 넣어야할 입찰보증금은?
그렇다 490만원이다.
유찰될 경우 저감율이 30%인 경매법원의 경우 최저매각가격과 입찰보증금의 액수를 알아 보자
| 감정가(최저매각가격) | 1억원 | 입찰보증금(10%) | 1천만원 | 1회차(신건) |
| 최저매각가격 | 7천만원 | 입찰보증금(10%) | 7백만원 | 2회차 |
| 최저매각가격 | 4천9백만원 | 입찰보증금(10%) | 4백9십만원 | 3회차 |
| ----------- | ------- | ----------- | -------- | ----- |
경우에 따라서 재매각이 실시된다든가 할 경우에 일종의 패널티 개념이랄까... 아니면 과잉 입찰을 방지하고 실제 경매매수의사가 있는 자에게 매각할 의도랄까...
위와 같이 특별한 이유가 있는 경우는 입찰보증금액이 최저매각가격의 10%가 아니라 20%인 경우도 있으니 매각물건명세서와 현황조사서를 잘 참고하여 확인하기 바라고 그에 맞는 금액을 입찰보증금으로 제출해야 함은 당연하다.
# 신경매 -- 2가지가 있다
1. 유찰되어 다시 실시되는 경매(법원에 따라 저감율 20%~30%적용)
2. 매각불허가나 매각허가가 취소되는 경우 실시(저감율 없이 종전의 최저매각가격으로 다시 경매)
# 재경매 -- 1가지가 있다
1. 매수인이 대금을 미납하여 다시 실시되는 경매(이 경우는 입찰보증금이 기본10%에서 20%로 올라 갈 수 있다)
입찰보증금의 회수
입찰보증금은 자기가 최고가매수인이 되지 못한 경우에 즉, 낙찰자가 되지 못한 경우에 바로 법정에서 돌려 주니까, 실망해서 얼굴 숙이며 빈손으로 돌아 오지 말고 꼭 제출한 입찰보증금을 돌려 받고 와야 하겠다.
도움이 되셨으면 손가락 추천 ^^;
Written By Real Estate Agent N.S.C